Часто задаваемые вопросы для русскоязычных покупателей

Данное руководство отвечает на вопросы, которые чаще всего задают нам русскоязычные покупатели, рассматривающие возможность приобретения недвижимости на Итальянской Ривьере. Информация отражает действующее итальянское законодательство в сфере недвижимости и спектр услуг компании LiguriaHomes Casamare & Hamptons. По вопросам индивидуального юридического или налогового консультирования мы рекомендуем обращаться к специализированным нотариусам и консультантам.

ПРОЦЕСС ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ИТАЛИИ

Как проходит покупка недвижимости в Италии?

Процесс покупки недвижимости в Италии строго регулируется законом и состоит из трёх основных этапов. Весь процесс, как правило, занимает от двух до четырёх месяцев.

Этап 1 — Предложение о покупке (Offerta d'acquisto): агент составляет письменное предложение на итальянском и русском языках. Покупатель вносит первоначальный задаток в размере около Euro 10.000–20.000, который при принятии продавцом становится т.н., Caparra Confirmatoria. С этого момента обе стороны юридически связаны: если покупатель отказывается от сделки, задаток остаётся у продавца; если отказывается продавец — он обязан вернуть двойную сумму.

Этап 2 — Предварительный договор (Compromesso или Contratto Preliminare): через один-три месяца после принятого предложения покупатель и продавец подписывают официальный договор с указанием полной цены, даты завершения сделки и всех условий. На этом этапе обычно выплачивается дополнительный аванс в размере 10–20 % от стоимости объекта.

Этап 3 — Нотариальный акт купли-продажи (Rogito или Atto Notarile): акт подписывается в присутствии нотариуса (Notaio), который проверяет права собственности, убеждается в отсутствии ипотек и обременений, взимает причитающиеся налоги и регистрирует акт в реестре недвижимости. В момент подписания передаются ключи и оставшаяся часть стоимости объекта.

Насколько надёжна итальянская система нотариата?

Итальянский нотариус (Notaio) — это государственный чиновник, назначаемый государством. Он действует беспристрастно и несёт персональную юридическую ответственность за законность сделки. В его обязанности входит проверка личности всех сторон, подтверждение права собственности продавца, проверка объекта на наличие ипотек, арестов или иных обременений, а также регистрация акта в государственном реестре.

Именно нотариус гарантирует, что после подписания акта покупатель получает чистое и юридически защищённое право собственности. Это один из самых надёжных механизмов защиты покупателя в европейской системе права. Расходы на нотариуса несёт покупатель. Поскольку акт составляется на итальянском языке, мы рекомендуем привлечь русскоязычного нотариуса или сертифицированного переводчика.

Что произойдёт, если продавец откажется от сделки после подписания предварительного договора?

Если продавец отказывается от сделки после подписания предварительного договора без законных оснований, он обязан вернуть покупателю двойную сумму внесённого задатка (Caparra Confirmatoria). Покупатель также вправе обратиться в суд с требованием о принудительном исполнении договора. Обратная ситуация: если от сделки отказывается покупатель, задаток остаётся у продавца.

РАСХОДЫ, НАЛОГИ И СБОРЫ

Каковы общие расходы при покупке недвижимости в Италии?

Как правило, покупателю следует рассчитывать на дополнительные расходы в размере 8 - 11 % от стоимости объекта. Основные статьи затрат: 

• Налог на регистрацию (Imposta di Registro): 9 % от кадастровой стоимости для объектов отдыха (дача) и вторичного жилья; 2 % при оформлении основного места жительства (имеется ввиду, получение вида на жительство на территории Республики Италия) в Италии в течение 18 месяцев после покупки.
• НДС: применяется только при покупке от застройщика или на первичном рынке — 10 % стандартная ставка, 4 % для основного жилья.
• Ипотечный и кадастровый налоги: два небольших фиксированных сбора по, примерно, Euro 50 каждый.
• Нотариальные расходы: переменные, зависят от стоимости объекта, оплачиваются покупателем.
• Комиссия агентства: выплачивается при подписании предварительного договора. 

Важно: налоги рассчитываются на основе кадастровой стоимости (valore catastale), которая, как правило, на 50–70 % ниже рыночной цены. Это означает, что реальная налоговая нагрузка при покупке в Италии нередко значительно ниже, чем может показаться на первый взгляд.

Что такое кадастровая стоимость и почему она важна?

Кадастровая стоимость (valore catastale) — это официально установленная фискальная стоимость объекта недвижимости, зафиксированная в итальянском кадастре. Она, как правило, на 50–70 % ниже реальной рыночной стоимости. Именно на её основе рассчитываются налоги при покупке, а также налог на наследство. Это один из факторов, благодаря которым налоговая нагрузка при сделках с недвижимостью в Италии остаётся относительно умеренной. Точную кадастровую стоимость объекта нотариус сообщит вам до подписания акта.

Какие налоги придётся платить после покупки?

После приобретения объекта возникают следующие регулярные расходы: 

• IMU/TASI (налог на недвижимость): муниципальный налог в размере около 0,7–1 % от кадастровой стоимости, уплачивается двумя платежами — в июне и декабре. Основное место жительства (имеется ввиду, наличие вида на жительство на территории Республики Италия) освобождено от этого налога.
• TARI (сбор за вывоз мусора): местный сбор, как правило Euro 2–4 за квадратный метр в год.
• Налог на доходы от аренды: если объект сдаётся в аренду, доходы подлежат декларированию в Италии. Расходы могут быть вычтены.
• Налог на прирост капитала: при продаже объекта отдыха в течение пяти лет после покупки с прибыли взимается налог в размере 26 %.

Как обстоит дело с налогообложением для граждан России?

Налоговая ситуация для граждан России, приобретающих недвижимость в Италии, требует индивидуального анализа в зависимости от страны налогового резидентства покупателя. 

LiguriaHomes Casamare & Hamptons может связать вас с независимыми налоговыми консультантами и бухгалтерами, специализирующимися на итало-российских сделках с недвижимостью. Консультация на этапе до подписания предварительного договора позволяет заранее структурировать сделку оптимальным образом.

ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ

Нужен ли итальянский налоговый номер для покупки недвижимости?

Да. Codice Fiscale (итальянский идентификационный налоговый номер) является обязательным условием для любой сделки с недвижимостью в Италии. Он также необходим для открытия счёта в итальянском банке и оформления ипотеки. LiguriaHomes Casamare & Hamptons помогает всем клиентам получить этот номер. В большинстве случаев его можно оформить в течение одного дня.

Нужен ли итальянский банковский счёт?

Итальянский банковский счёт не является обязательным условием для завершения сделки: нотариус может принять средства на депозит и рассчитаться с продавцом напрямую. Однако наличие местного счёта существенно упрощает дальнейшее владение объектом - оплату коммунальных услуг, налогов, взносов в ТСЖ и расходов на содержание. LiguriaHomes Casamare & Hamptons может помочь вам установить контакт с местными банками и сопроводить процедуру открытия счёта.

Как перевести средства для оплаты покупки?

Оплата осуществляется банковским переводом непосредственно на нотариальный депозитный счёт. Нотариус держит средства на специальном счёте и переводит их продавцу только после подписания акта и регистрации права собственности - это дополнительная гарантия для покупателя. 

Для клиентов, которым требуется содействие в организации международного перевода, наша команда может предоставить необходимые реквизиты и рекомендовать специалистов по международным финансовым операциям.

Даёт ли покупка недвижимости в Италии право на вид на жительство или визу?

Нет. Приобретение недвижимости в Италии само по себе не даёт автоматического права на получение вида на жительство или визы. Это распространённое заблуждение, которое важно прояснить заранее. 

Существуют отдельные итальянские визовые программы - в частности, виза инвестора (Investor Visa for Italy) и виза для состоятельных физических лиц - которые не связаны напрямую с покупкой недвижимости, но могут представлять интерес в зависимости от ситуации клиента. Наша команда может порекомендовать специализированных юристов по итальянскому иммиграционному праву.

НАСЛЕДОВАНИЕ И ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

Какой закон регулирует наследование недвижимости в Италии?

Для граждан стран ЕС действует Регламент ЕС № 650/2012, согласно которому наследование регулируется законодательством страны обычного проживания наследодателя на момент смерти. 

Для граждан России и других стран, не входящих в ЕС, применяются двусторонние международные соглашения и нормы итальянского международного частного права. На практике это означает, что итальянская недвижимость в любом случае будет наследоваться с соблюдением итальянских процедур регистрации. Мы настоятельно рекомендуем проконсультироваться с нотариусом о порядке наследования ещё до совершения покупки — особенно если планируется долевое владение или передача объекта в пользу конкретных лиц.

Каков налог на наследство в Италии?

Налог на наследство в Италии значительно ниже, чем во многих других европейских странах. Основные ставки: 

• Супруги и прямые наследники (дети, родители): 4 % от кадастровой стоимости, с необлагаемым минимумом в один миллион евро на каждого наследника.
• Братья и сёстры: 6 % с необлагаемым минимумом Euro000.
• Прочие родственники и третьи лица: 6–8 %, без вычетов. 

Поскольку налог рассчитывается от кадастровой стоимости, а не от рыночной цены, фактическая нагрузка на практике значительно ниже номинальных ставок.

КАЧЕСТВО ЖИЗНИ И БЕЗОПАСНОСТЬ

Насколько безопасен регион «Ривьера ди Поненте»?

«Ривьера ди Поненте» — один из наиболее спокойных и безопасных регионов Италии. Города и коммуны между Империей, Бордигерой, Сан-Ремо и Оспедалетти отличаются стабильной социальной структурой и низким уровнем преступности, который остаётся одним из самых низких в стране. 

Это не маркетинговый тезис: данные официальной итальянской статистики по общественной безопасности подтверждают эту характеристику региона на протяжении многих лет. Многие наши клиенты, выбравшие «Ривьеру ди Поненте» после рассмотрения других средиземноморских направлений, отмечают спокойный ритм повседневной жизни, отсутствие массового туризма и ощущение настоящего жилого, а не курортного пространства.

Каков климат в регионе?

«Ривьера ди Поненте» пользуется одним из самых мягких климатов в Италии. Альпийские хребты к северу защищают побережье от холодных ветров, что обеспечивает мягкую зиму с температурами, редко опускающимися ниже 8–10 градусов. Лето тёплое и солнечное, но побережье умеряет жару морским бризом. Среднегодовое количество солнечных дней — одно из самых высоких на севере Италии. Именно климат исторически привлекал сюда состоятельных европейцев, начиная с XIX века.

Какова инфраструктура региона?

Регион располагает хорошо развитой инфраструктурой для комфортного постоянного проживания: 

• Ближайший международный аэропорт — Ницца Кот-д'Азюр, в 45–60 минутах езды от Сан-Ремо, с прямыми рейсами в большинство европейских городов.
• Аэропорт Генуи — в 90 минутах езды, с хорошим сообщением внутри Италии.
• Железнодорожное сообщение: прямые поезда связывают побережье с Генуей, Миланом и французской Ниццей.
• Автострада A10 обеспечивает быстрый доступ к Монако и Ницце.
• В Сан-Ремо — больница с отделением скорой помощи и специализированными службами, развитая сеть частных клиник и специалистов.

Есть ли в регионе русскоязычное сообщество?

Да. «Ривьера ди Поненте» исторически привлекала состоятельных покупателей из России и стран СНГ, и в таких городах, как Сан-Ремо, Бордигера и Оспедалетти, сложилось устойчивое русскоязычное присутствие как среди постоянных резидентов, так и среди владельцев вторичного жилья. Наша команда работает на русском языке и сопровождает клиентов на всех этапах сделки и после её завершения.

НАШИ УСЛУГИ 

Ваша команда говорит по-русски?

Да. Наша команда работает на русском, английском, французском, немецком, украинском и испанском языках. Все ключевые документы переводятся, и мы можем рекомендовать русскоязычных нотариусов и сертифицированных переводчиков для подписания акта.

Можете ли вы управлять объектом в моё отсутствие?

Да. Это одна из наиболее востребованных услуг среди наших международных клиентов. LiguriaHomes Casamare & Hamptons может взять на себя: 

• Хранение ключей и контроль состояния объекта
• Организацию уборки и технического обслуживания
• Переадресацию корреспонденции
• Координацию с управляющим ТСЖ
• Оплату коммунальных услуг и налогов по доверенности
• Контроль за проведением ремонтных работ

Можете ли вы организовать ремонт или реконструкцию?

Да. Мы работаем с проверенными местными подрядчиками — строителями, малярами, сантехниками, электриками, садовниками. Мы получаем сметы, контролируем ход работ и регулярно отправляем клиентам отчёты о ходе строительства. Для покупателей, которые находятся за рубежом, эта услуга позволяет провести ремонт без необходимости постоянного присутствия на объекте.

Чем подтверждается профессиональный статус агентства?

LiguriaHomes Casamare & Hamptons — крупнейшее независимое агентство недвижимости в Лигурии, работающее на рынке более 30 лет. Агентство располагает шестью офисами вдоль «Ривьера ди Поненте» и специализируется на работе с международными покупателями. 

Директор агентства является официальным экспертом по недвижимости при Суде Империи и членом Национальной ассоциации риелторов США (NAR). Агентство также является партнёром Hamptons, что обеспечивает доступ к международной сети покупателей и инвесторов. Опыт агентства регулярно освещается в итальянских и зарубежных СМИ, в том числе на итальянском государственном телевидении RAI.